E, a indenização poderá ser compensada financeiramente ou deduzida do valor dos aluguéis devidos. Neste caso, por se tratarem de danos estruturais, o proprietário é o responsável – exceto em casos em que esse tipo de situação esteja prevista em contrato como responsabilidade do locatário. Porém, o locador não é obrigado a indenizar o locatário em caso de danos em sua mobília ou outros bens. A Lei do Inquilinato estabelece o locatário não pode usar o imóvel alugado para uma finalidade diferente da estabelecida no contrato. Ou seja, se o imóvel é residencial, não pode ser usado para fins comerciais nem sublocado para outros inquilinos. Dentro da Lei do Inquilinato, é importante observar os deveres de quem assina contrato para morar de aluguel em um imóvel.
Isenção no pagamento de despesas extraordinárias
Ele pode se desonerar em um prazo de trinta dias após a comunicação formal ao dono do imóvel e o inquilino também conta com esse prazo para substituir o fiador, sempre alinhando entre as partes. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Uma das mudanças mais relevantes é a ampliação dos direitos do inquilino. A partir de 2024, os inquilinos terão o direito de realizar pequenas reformas no imóvel, desde que previamente autorizados pelo locador e de acordo com as normas estabelecidas.
Isso vale para questões funcionais quanto estéticas, a menos que as mudanças tenham sido previamente aprovadas pelo proprietário por escrito. “Se a mudança for necessária devido à transferência de emprego para outro município, um dos direitos do inquilino é se isentar da multa prevista em contrato, mas é preciso avisar o proprietário pelo menos 30 dias antes de sair”, afirma. Os prazos para desocupação também ficaram mais curtos, o que evita prejuízos financeiros muito significativos em caso de inadimplência. Em outras palavras, este direito assegura que os locatários habitem imóveis em condições adequadas de uso e segurança. Nesse sentido, procedimentos como a vistoria de entrada e a vistoria de saída do imóvel são importantes para assegurar essa condição. Isso significa que o inquilino deve usar a propriedade apenas como sua residência pessoal e não para fins comerciais ou empresariais, a menos que o contrato de locação permita explicitamente o contrário.
Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. A prática de mercado é aplicar o reajuste do aluguel no aniversário do contrato, ou seja, após um ano de vigência. Ou seja, se você assinou o contrato em novembro de 2022, em novembro de 2023 o valor do aluguel poderá ser ajustado de acordo com o índice descrito no contrato de locação. O artigo 18 da lei do inquilinato diz que é lícito às partes firmarem em comum acordo o valor do aluguel ou cláusulas de reajustes.
Isso quer dizer que, se o contrato prevê que o inquilino irá morar no imóvel, não poderá utilizá-lo para fins comerciais, por exemplo. Dentro de qualquer contrato, são estipuladas obrigações que ambas as partes devem cumprir para que o mesmo tenha sua efetiva validade. Como o próprio parágrafo já aponta, as locações desses outros tipos de imóveis ficam a critério de legislações específicas ou do Código Civil, fazendo com que o escopo da Lei do Inquilinato seja bastante definido. Dessa forma, a lei nº 8.245 se mostra fundamental dentro de um país onde 13,3 milhões de famílias moram de aluguel, conforme aponta a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad) de 2019. Morar de aluguel é uma realidade cada vez mais presente para famílias brasileiras. De acordo com uma pesquisa de 2022, 27% dos brasileiros moram em imóveis alugados.
Além das opções mencionadas, a lei também guia a elaboração dos contratos de locação e a conduta de locadores e locatários. Nestes casos, sua aplicação age de forma preventiva, orientando as partes envolvidas para um relacionamento mais transparente e harmonioso. O inquilino tem o direito de realizar um depósito de segurança no início da locação, geralmente equivalente a três meses de aluguel, como uma forma de garantia. A nova lei de 2024 reforça que o depósito deve ser devolvido ao inquilino ao final do contrato, salvo nos casos em que houver danos no imóvel que precisem ser reparados ou dívidas pendentes.
Existindo sublocação no imóvel, a preferência caberá primeiro aos sublocatários e, após, aos locatários (art. 30). Segundo o art. 32 da lei 8245, não cabe preferência na venda por decisão judicial, na permuta, na doação, na integralização de capital, na cisão, na incorporação e, por motivos óbvios, na perda da propriedade. O art. 19 da lei 8245 estabelece as condições para interposição da ação revisional de aluguel, qual seja, a ausência de acordo e o transcurso de, no mínimo, 3 anos de vigência. Uma observação importante é que esse dispositivo aplica-se, apenas, ao contrato de locação. Neste caso, o fiador tem prazo de 30 dias para pedir sua exoneração, notificando o locador, ficando responsável por 120 dias, contados da notificação do locador. § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Nova lei do aluguel já está em vigor: entenda as principais mudanças
Nesse caso, é dever do locador pagar por pinturas externas do prédio, por possíveis reformas nos ambientes comuns, expansões, entre outros gastos. Cada uma dessas modalidades contratuais de locação possuem suas particularidades e regramentos próprios dentro da Lei do Inquilinato. A Lei do Inquilinato foi regulada, no início dos anos 90, a partir da constatação de que a legislação até então vigente sobre o tema era muito desatualizada e incompleta, caminhando para o obsoletismo. Afinal, a principal legislação sobre o tema vinha do Código Civil de 1916, que retratava um Brasil completamente distinto. A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) se baseia no fato de que contrato de trabalho o aluguel por plataformas especializadas não se enquadra em nenhuma legislação vigente por ter características híbridas de aluguel por temporada e hospedagem.
Na hipótese do imóvel locado ser mobiliado, é preciso contrato escrito para descrever os móveis e utensílios com respectivo estado de conservação. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Vale destacar que é possível pactuar, no contrato de locação, cláusula de renúncia ao direito de retenção.
Lei do Inquilinato: saiba quais são os deveres e direitos do inquilino
Caso haja necessidade de reparos, esse prazo pode ser estendido para até 45 dias. A caução não pode ser substituída por qualquer outra forma de garantia. Quando o prazo é indeterminado, geralmente não há uma multa pré-estabelecida, desde que sejam respeitadas as cláusulas estipuladas. Vale destacar também que a Lei do Inquilinato estabelece outras situações em que o contrato pode ser rescindido sem a incidência de multa.
Isso deve ser feito no prazo de 15 dias, contado da juntada do mandado de citação aos autos. Para deixar claro, a solidariedade existe apenas quando definida pela vontade das partes ou pela lei. Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende – se que são solidários se o contrário não se estipulou.
Embora a Lei do Inquilinato não possua um artigo específico falando dos direitos do locatário, eles podem ser observados a partir dos deveres do mesmo e dos deveres do locador. O contrato de locação é de execução continuada, isso significa que as obrigações nele previstas são renovadas toda a vez que o prazo estipulado para as obrigações ocorre. Afinal, ninguém é obrigado a realizar qualquer tipo de acordo com qualquer outra pessoa.
Segundo a Caixa, a alteração nas cotas de financiamento e a limitação no valor do imóvel a R$ 1,5 milhão não se aplicam às unidades habitacionais vinculadas a empreendimentos financiados pelo banco. Alugar um apartamento é uma opção cada vez mais comum entre os brasileiros que preferem a flexibilidade e mobilidade de não se comprometer com a compra de um imóvel. E isso compreende, também, a plena qualidade habitacional do imóvel para o inquilino, bem como as obrigações financeiras para com o proprietário. É por isso que, ao conhecer suas obrigações, quebras de contrato podem ser evitadas. Uma das principais seções diz respeito à quebra de contrato e aqui não estamos falando apenas do não cumprimento dos deveres, mas também a ausência de direitos em plena execução.